浮気離婚と住宅ローン｜マイホームをどう処理するか3パターン

離婚の話し合いで、最も複雑になりやすいのが住宅です。金額が大きく、名義と債務が絡み、金融機関という第三者も関係します。感情だけでは決められません。

先に押さえておくべき点を一つ挙げます。離婚は夫婦の間の話であって、金融機関との契約はそれによって変わりません。「離婚したから連帯保証を外してほしい」と言っても、それだけでは通らないのが原則です。

この記事では、まず確認すべきこと、名義の種類による違い、処理の3つのパターン、そして浮気が原因である場合に何が変わるのかを整理します。金額の判断は個別性が高いため、必ず専門家に確認してください。

まず確認する4つのこと

ここが分からないと、どのパターンも検討できません。

1. ローンの名義は誰か

金融機関からお金を借りているのは誰か。夫単独なのか、妻単独なのか、二人なのか。契約書や返済予定表で確認できます。

ここを「たぶん夫」といった認識のままにしている方は少なくありません。書類で確認してください。

2. 不動産の名義は誰か

ローンの名義と、家の所有者の名義は別のものです。両方が同じとは限りません。

登記の内容は、法務局で取得できる書類で確認できます。共有になっている場合は、持分の割合も記載されています。

書類がどこにあるか分からない場合

契約書が見当たらない、相手が管理している。こうした状況もあります。その場合でも、返済予定表や金融機関からの通知で分かることがあります。

登記の内容は、自分が名義人でなくても取得できます。手数料はかかりますが、法務局で請求できます。まずここから始めるという方法もあります。

3. 連帯保証人・連帯債務者がいるか

配偶者が保証人になっている、あるいは二人で借りている。この状態だと、離婚後の扱いが大きく変わります。

契約書のどこに、誰の名前があるか。ここは必ず確認してください。この記事で最も重要な部分です。

団体信用生命保険の内容

住宅ローンには、契約者に万一のことがあった場合に返済が不要になる保険が付いていることが一般的です。離婚後もこの保険は契約者に付いたままです。

出ていく側が保証人として残る場合、この点も確認しておく価値があります。何が起きたときに誰の負担になるのかを整理しておいてください。

4. 残債と評価額の関係

いま残っているローンの額と、家を売った場合の見込み額。どちらが大きいかで、取れる選択肢が変わります。

残債のほうが大きい状態を、一般にオーバーローンと呼びます。この場合、売っても借金が残ります。

評価額は、不動産会社に査定を依頼すれば分かります。複数社に依頼して幅を見ておくと、判断しやすくなります。

名義の種類で何が変わるか

借り方によって、離婚後の立場が違います。

形態	内容	離婚時の論点
単独名義	一方だけが借りている	比較的整理しやすい
連帯保証	一方が借り、他方が保証	保証から外れるのが難しい
連帯債務	二人で一本を借りている	両方に返済の義務
ペアローン	二人がそれぞれ借りている	互いに保証していることが多い

単独名義の場合

借りているのが一方だけなら、返済の義務もその人にあります。もう一方は、原則として返済を求められる立場にはありません。

ただし、家の名義が共有になっている場合は、財産分与の話が別に出てきます。

連帯保証の場合

主たる債務者が返済できなくなったとき、保証人が請求を受けます。離婚していても、この関係は続きます。

「元配偶者が払わなくなったので、自分に請求が来た」という事態は実際に起こります。ここが最も注意が必要な形です。

離婚後に一方が支払えなくなったら

連帯債務やペアローンの場合、片方の返済が滞れば、もう一方に請求が来ます。自分の分をきちんと払っていても関係ありません。

そのため、相手の返済状況を把握できる形にしておく必要があります。滞納が長引いてから知ると、対応が難しくなります。

連帯債務の場合

二人ともが借りている状態です。どちらにも全額について返済の義務があります。離婚後、片方が住まなくなっても、義務は残ります。

住宅ローン控除の扱い

ローンを組んでいる人が、その家に住まなくなると、税の控除が受けられなくなる場合があります。手取りに影響する部分です。

誰が住み続けるかを決める前に、この影響も試算しておいてください。年間で見ると、無視できない金額になることがあります。

具体的な扱いは条件によって変わるため、税務署や税理士に確認してください。

ペアローンの場合

それぞれが別々に借りたうえで、互いの保証人になっている形が一般的です。二重に関係が絡むため、整理が最も難しくなります。

どの形であっても、契約書を見ないと正確には分かりません。まず書類を手元に用意してください。

パターン1｜売却する

最も整理しやすい選択です。

売却額が残債を上回る場合

売った代金でローンを完済し、残った金額を分けるという形になります。名義や保証の関係も、そこで終わります。

後々の関係を断ち切れるという点で、最もすっきりする方法です。

売却額が残債に届かない場合

売っても借金が残ります。その差額を用意できなければ、通常の方法では売却できません。

この場合、金融機関と話し合ったうえで売却する方法が検討されることがあります。ただし条件があり、誰でも使えるわけではありません。金融機関と専門家に確認してください。

売却の費用も見ておく

仲介の手数料、登記に関する費用、引っ越しの費用。売却額がそのまま手元に残るわけではありません。

手取りがいくらになるのかを試算してから判断してください。想定より少ないという結果になることがあります。

売却には時間がかかる

買い手が見つかるまでの期間は読めません。数か月かかることもあります。離婚の話し合いと並行して進めるなら、早めに動き出す必要があります。

売却の合意が取れない場合

片方が売却に反対することがあります。共有名義であれば、一方だけの判断では売れません。

話し合いがまとまらない場合、手続きを通じて進める方法もありますが、時間と費用がかかります。まずは条件を調整して合意を目指すほうが現実的です。

住み替え先の確保

売却すれば、双方が新しい住まいを探すことになります。子どもの学校を考えると、地域を変えられない場合もあります。

その制約があるなら、売却以外の選択肢も検討する必要が出てきます。

パターン2｜名義人が住み続ける

ローンを借りている本人が、そのまま住み続ける形です。

比較的整理しやすい

返済する人と住む人が同じなので、金融機関との関係も自然です。契約上の問題は起きにくくなります。

もう一方の持分をどうするか

家の名義が共有になっている場合、住み続ける側が相手の持分を取得する形になります。その分の対価をどう払うかが論点です。

一括で払えない場合、他の財産で調整する、分割にするといった方法が検討されます。

相手が保証人のままだと問題が残る

住むのも払うのも一方だけなのに、もう一方が保証人として残る。この状態は、出ていく側にとって不安定です。

保証から外れるには金融機関の承諾が必要で、簡単ではありません。次の章で扱います。

贈与とみなされる場合がある

持分を移す際、その内容によっては税の問題が生じることがあります。財産分与として適正な範囲であれば問題にならないことが一般的ですが、範囲を超えると扱いが変わります。

名義を動かす前に、税務の面も確認しておいてください。あとから指摘を受けると、想定外の負担になります。

借り換えという方法

単独で新たに借り直すことで、相手を関係から外せる場合があります。ただし、一人分の収入で審査が通るかどうかという問題があります。

可能かどうかは、金融機関に相談しないと分かりません。早い段階で確認しておく価値があります。

パターン3｜名義人でない方が住み続ける

最も問題が起きやすい形です。子どもの生活を優先すると、この形になりやすくなります。

払う人と住む人が違う

出ていった側がローンを払い続け、残った側が住む。約束としては成り立ちますが、続くかどうかは別の問題です。

支払いが滞れば、家を失う可能性があります。住んでいる側には、それを止める手段がありません。

契約違反になる場合がある

住宅ローンは、借りた本人が住むことを前提としている契約が一般的です。本人が住まなくなると、契約上の問題が生じることがあります。

黙って進めると、後で発覚したときに一括での返済を求められる可能性もあります。金融機関に事情を説明し、対応を確認してください。

住み続ける期間を決める

子どもが卒業するまで、といった区切りを設ける方法があります。無期限にすると、状況が変わったときに揉めます。

期間が来たらどうするのか。売却するのか、住み続けるための条件を決め直すのか。そこまで含めて書いておいてください。

取り決めは必ず書面にする

誰が、いくら、いつまで払うのか。口約束では守られないことがあります。公正証書にしておくと、滞ったときの対応が取りやすくなります。

養育費と同じで、時間が経つほど支払いが止まりやすくなります。

使用貸借として整理する方法

所有者である相手から、住むことを認めてもらうという形で整理することがあります。その条件を書面にしておくと、後の争いを減らせます。

いつまで住めるのか、費用の負担はどうするのか、修繕が必要になったときは誰が出すのか。細かい点まで決めておいてください。

それでも不安定さは残る

相手が失業する、再婚する、破産する。こうした事態が起きれば、約束は維持できません。

この形を選ぶなら、そうなった場合にどうするかも考えておいてください。

連帯保証は離婚では外れない

この記事で最も注意してほしい部分です。

夫婦の合意では変えられない

「今後は自分が全額払う」と夫婦間で合意しても、金融機関との契約は変わりません。保証人としての立場は残ります。

離婚協議書に書いてあっても同じです。契約の相手方である金融機関が承諾しなければ、外れません。

外れるには承諾が必要

金融機関に申し入れて、承諾を得る必要があります。代わりの保証人を立てる、借り換えるといった条件が求められることが一般的です。

簡単には認められません。だからこそ、早い段階で相談しておく必要があります。

離婚協議書には書いておく

保証が外れないとしても、内部での負担をどうするかは決めておけます。相手が払わずに自分が請求を受けた場合、その分を相手に求められる形にしておくという考え方です。

実際に回収できるかは別問題ですが、書いておく意味はあります。

知らないまま何年も経つことがある

離婚のときには意識していたのに、その後忘れてしまう。そして数年後、元配偶者の返済が滞って請求が来る。この経過は珍しくありません。

外れたつもりになっていないか、書類で確認してください。

再婚や新たな借入への影響

保証人として残っていると、自分が新たにお金を借りるときの審査に影響することがあります。将来、住まいを買い直す可能性があるなら、この点も考えておいてください。

いま困っていなくても、数年後に影響が出る形の負担です。

外れられない場合の備え

どうしても外れられないなら、支払い状況を確認できる形にしておく、滞納があれば早く知らせてもらうといった取り決めを検討してください。

完全な解決にはなりませんが、突然の請求は避けられます。

財産分与での扱い

家をどう分けるかの考え方です。

評価額から残債を引いて考える

家そのものの価値ではなく、そこからローンの残りを引いた部分が分ける対象になるのが一般的です。

残債のほうが大きければ、分ける財産としては残らないことになります。

親からの援助の扱い

頭金を親が出した、購入時に贈与を受けた。こうした事情がある場合、その分をどう扱うかが問題になります。

贈与だったのか、貸したものだったのか。当時の記録が残っているかで、扱いが変わることがあります。振込の記録や契約書があれば探しておいてください。

結婚前からの財産は扱いが違う

頭金を結婚前の貯蓄から出した、親から援助を受けた。こうした事情があると、その分の扱いが問題になります。

金額や経緯によって判断が分かれるため、資料を揃えて弁護士に確認してください。

他の財産と合わせて調整する

家だけを見て分けるのではなく、預貯金や退職金なども含めた全体で調整することがあります。

家に住み続ける代わりに、他の財産を相手に渡すという形もあります。全体像は離婚後の生活設計で扱っています。

相手の財産を把握しておく

預貯金、退職金の見込み、保険。家だけを見ていると、全体の調整ができません。分かる範囲を把握しておいてください。

離婚の話が始まってからでは、確認しにくくなります。いまのうちに、手元にある書類を整理しておく価値があります。

慰謝料と混ぜない

財産分与と慰謝料は、性質の違うものです。まとめて話すと計算が曖昧になり、後で争いになります。

金額としてまとめる場合も、内訳を明確にしておいてください。

浮気が原因の場合に変わること

原因があることで、いくつか論点が加わります。

財産分与の割合は原因で変わりにくい

浮気をしたほうが不利になる、と考える方が多いのですが、財産分与は原則として夫婦が築いた財産を分ける手続きです。原因によって割合が大きく動くとは限りません。

不利益を反映させるなら、慰謝料として扱うほうが筋が通ります。

慰謝料を家で調整する場合

金銭で払う代わりに、家の持分を渡す、住み続けることを認めるといった形で調整することがあります。

この場合も、内訳を明確にしておいてください。曖昧にすると、後から解釈が分かれます。

相手が家を出ていった場合

浮気が発覚して、相手が先に家を出るという展開もあります。その場合でも、ローンの支払い義務は名義どおりに続きます。

出ていったから権利がなくなる、ということはありません。逆に、住んでいるから権利が強くなるわけでもありません。感情と権利関係は別に整理してください。

感情で条件を決めない

「家は絶対に渡さない」「出ていってほしい」。気持ちは当然ですが、それで生活が成り立たなくなっては本末転倒です。

数字を出したうえで、成り立つかどうかを先に確認してください。

別居する場合の費用

離婚が成立する前に別居すると、家のローンと新しい住まいの家賃が同時にかかります。この期間の費用をどちらが負担するかも論点になります。

婚姻費用として請求できる場合があります。別居を考えているなら、動く前に確認してください。

先に住まいだけ決めない

とりあえず住む場所を決めてから条件を話す、という順序にすると、選択肢が狭まります。住まいは他の条件と連動するためです。

全体の枠組みを決めてから、住まいを決めるほうが無理がありません。

急いで決めない

早く終わらせたいという気持ちから、条件を詰めずに離婚届だけ出してしまう方がいます。住宅は金額が大きいため、後から取り返すのが難しくなります。

これからどうするか

順序にして並べます。

1. 書類を集める

ローンの契約書、返済予定表、登記の内容。ここが出発点です。手元にないなら、金融機関や法務局で取得できます。

2. 保証の有無を確認する

自分が保証人になっていないか、相手がなっていないか。契約書で確認してください。

査定は無料でできる

不動産会社の査定は、多くの場合無料です。売る前提でなくても依頼できます。金額を知ること自体が、判断の材料になります。

3. 評価額を調べる

不動産会社に査定を依頼してください。複数社に頼むと幅が分かります。無料で対応しているところが多くあります。

維持費も入れて計算する

ローンの返済額だけを見て判断すると、実際の負担を見誤ります。固定資産税、火災保険、修繕の積立、管理費。持ち家には返済以外の費用がかかります。

家賃と比べるときは、これらを合計した金額で比べてください。返済額だけを見ると、住み続けるほうが安く見えてしまいます。設備の故障など、突発的な出費もあります。持ち家では、それを自分で負担することになります。

4. 生活が成り立つか試算する

住み続ける場合の支出、出ていく場合の家賃。どちらが現実的かを数字で確認してください。

それぞれに聞ける内容が違う

金融機関には、保証を外せるか・借り換えができるか。不動産会社には、いくらで売れそうか。弁護士には、分け方と書面の作り方。

一か所で全部が分かるわけではありません。順に確認していく前提で動いてください。時間はかかりますが、どれも省けない部分です。

5. 専門家に相談する

金融機関、弁護士、不動産会社。それぞれ答えられる範囲が違います。順に確認していってください。

6. 決めた内容を書面にする

誰が住み、誰が払い、名義をどうするのか。口約束にしないでください。公正証書にしておくと、滞ったときの対応が取りやすくなります。

住宅は金額が大きいぶん、後の争いも大きくなります。手間をかける価値がある部分です。

感情の整理とは分けて進める

住宅の処理は、事務的な作業の積み重ねです。気持ちが定まっていない段階でも、書類を集めることはできます。

できるところから進めておくと、判断する時期が来たときに動けます。